uzytkowej lokalu nie wlicza sie: powierzchni otworów na drzwi i okna; 4/. do powierzchni uzytkowej lokalu wlicza sie powierzchnie pod sciankami działowymi). Przedstawiona na rzucie aranzacja ma charakter pogladowy LOKALIZACJA BUDYNEK KLATKA PIĘTRO NUMER LOKALU SUMA POWIERZCHNI pow. pod sciankami działowymi BUDYNEK PRZEKRÓJ RZUT ZM L P 4 Ich budowa uszczupli budżet o ok. 19 600 zł. Po wykonaniu ścian nośnych czas na wymurowanie ścian działowych (z pustaków ceramicznych P+W 11,5). Szacujemy, że na każdy 1 mkw. powierzchni użytkowej domu przypada 0,7 mkw. ścian działowych. Koszty ich wymurowania to: Dom 100 mkw. – za wymurowanie 70 mkw/ ścianek działowych Dodatkowo w takiej samej odległości znajdują się rozległe lasy. Dom dwukondygnacyjny o powierzchni 165 m2, znajduje się na działce o pow. 15 a. Dom posiada centralne ogrzewanie, przylegający garaż na 2 auta, taras o pow. 50 m2, 1 balkon o pow. 3 m2, 5 pokoi, łazienkę, wc, kuchnię, kotłownię oraz piwnicę. Pomieszczenia o wysokości powyżej 2,20 metra w 100% wchodzą w skład powierzchni użytkowej, o wysokości 1,40-2,20 m - w 50%, a reszta nie jest do niej wliczana. Piwnica jako przynależność na potrzeby podatku od nieruchomości powinna być wpisana do księgi wieczystej, wówczas będzie częścią składową lokalu. Z kolei zgodnie z parterowych budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 m kw., przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. nieruchomość gruntowa zabudowana w skład, której wchodzą: -działka oznaczona w ewidencji gruntów nr 1496 o powierzchni 540 m2; - budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej 175 m2; - budynek garażowy o powierzchni użytkowej 35 m2., , Święciechowa, (woj. wielkopolskie) yqmmY0R. Powierzchnię użytkową domu jednorodzinnego określamy zgodnie z normą PN-ISO 9836: 1997 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i użytkową budynku dzielimy na powierzchnię użytkową podstawową i powierzchnię użytkową pomocniczą. Powierzchnia użytkowa podstawowa służy ściśle spełnianiu potrzeb wyznaczonych budynkowi zgodnie z projektem. Powierzchnie te nie muszą być zamknięte i przekryte. Dla domu jednorodzinnego do powierzchni użytkowej podstawowej zaliczamy pokoje, sypialnie, salony. Powierzchnia użytkowa pomocnicza spełnia funkcję służebną wobec powierzchni użytkowej podstawowej i nie wiąże się wprost ze spełnianiem funkcji wyznaczonych budynkowi zgodnie z projektem. Dla domu jednorodzinnego do powierzchni użytkowej pomocniczej zaliczamy kuchnię, łazienkę, wc, spiżarkę, pomieszczenia gospodarcze, schody, magazyn opału, garaż. Do powierzchni użytkowej pomocniczej zaliczamy również powierzchnię logii, balkonów i tarasów. Całą powierzchnię kotłowni zaliczamy do powierzchni usługowej, jeśli zgodnie z projektem pomieszczenie to ma spełniać tylko i wyłącznie powyższą funkcję. W przypadku, gdy piec grzewczy położony jest w pomieszczeniu gospodarczym, do powierzchni usługowej zaliczymy powierzchnię zajętą przez piec, a resztę tego pomieszczenia zaliczymy do powierzchni użytkowej pomocniczej. Do powierzchni użytkowej nie wlicza się: rzutu otworów na okna i drzwi, rzutu otworów nisz w ścianach zewnętrznych, powierzchni, przez które nie można przejść, w tym również powierzchni o wysokości < 1,90m, ścianek działowych trwałych i ścian wewnętrznych niekonstrukcyjnych. Podsumowując, należy przyjąć, że wszystkie pomieszczenia w domu jednorodzinnym - oprócz kotłowni - zaliczamy do powierzchni użytkowej budynku. Musimy również pamiętać, że przyjmujemy tylko te pomieszczenia lub ich części, których wysokość wynosi minimum 1,90 m. Do powierzchni użytkowej zaliczamy również powierzchnie zajęte przez szafy wnękowe oraz powierzchnie balkonów, logii i tarasów. Powierzchnie stwarzające problemy o wysokości < 1,90 m. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie § 72 „Przestrzeni i wysokości poniżej 1,9 m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia.” Powierzchnie niższe niż 1,90 m nie należy zatem wliczać do powierzchni użytkowej (wliczamy ją do powierzchni konstrukcji). Powierzchnie zajęte przez szafy wnękowe wlicza się wg normy do powierzchni użytkowej podstawowej lub pomocniczej (w zależności od przeznaczenia pomieszczenia, w którym się znajdują), pod warunkiem, że wysokość tych powierzchni będzie ≥ 1,90 m i że inne przepisy (nadrzędne) nie stanowią inaczej. Balkon, taras zalicza się do powierzchni użytkowej pomocniczej, chyba że przepisy szczegółowe stanowią inaczej lub zgodnie z przeznaczeniem budynku należy je zaliczyć do innej powierzchni. Antresola zalicza się do powierzchni całkowitej. Jej powierzchnia należy do danej powierzchni wg swojego przeznaczenia. Jeżeli antresola położona jest w pomieszczeniach, których powierzchnię zaliczamy do powierzchni użytkowej to powierzchnię antresoli zaliczamy do powierzchni użytkowej. Należy oczywiście pamiętać o tym, że do powierzchni użytkowej antresoli przyjmujemy tylko powierzchnię o wysokości ≥ 1,90 m. Zasady obmiaruPole powierzchni poziomych oblicza się zgodnie z rzeczywistymi wymiarami. Pola płaszczyzn nachylonych wyznacza się natomiast na podstawie wymiarów ich rzutu poziomego. Wewnętrzne wymiary liniowe budynku lub jego części zdejmuje się na poziomie podłogi, w świetle wykończonych elementów zamykających, bez odliczania cokolików i listew przyściennych. Pole powierzchni podaje się w metrach kwadratowych z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku (np. 75,26 m2). Potwierdzone telefonicznie Zlecę budowę domu o pow. użytk. 150m2. Proszę o oferty na wykonawstwo: surowy otwarty, pod klucz, robocizny stan surowy otwarty, robocizny stan pod klucz. Klient szuka w kategorii: Domy pod klucz Miejscowość: Gliwice Powierzchnia użytkowa budynku lub mieszkania jest to powierzchnia, która stanowi podstawę do opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a także podstawę do obliczenia wartości mieszkania przez dewelopera. Całkiem prosta rzecz, jednakże okazuje się, że pojęcie to nie dla każdego jest jednoznaczne. Możemy spotkać się z różnego rodzaju sposobem naliczenia tej powierzchni, najczęściej dobieranym tak, aby jak najwięcej zyskał deweloper czy też urząd pobierający opłatę. Niezwykle interesujące wyliczenie powierzchni użytkowej następuje, gdy weźmiemy pod uwagę mieszkanie z tzw. skosami. Wg normy PN-70/B-02365 do powierzchni należy wliczać w 100% pomieszczenia o wysokości w świetle ≥2,20m, o wysokości 1,40-2,20 - w 50%, a o wysokości do 1,4 m pomija się całkowicie. Natomiast wg PN-ISO 9836 do powierzchni wlicza się tylko pomieszczenia o wysokości większej niż 1,9m. I tutaj żonglując wyliczeniami, tak dobieramy podstawę obliczeń, aby powierzchnia wyszła nam jak największa. Pojęcie powierzchni użytkowej pojawia się w trzech ustawach a także w polskich normach. W ustawie o podatkach i opłatach lokalowych z dnia powierzchnię użytkową budynku lub jego części stanowi powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian wszystkich kondygnacji z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych, za kondygnację uważa się także garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasze użytkowe. W ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy z dnia do powierzchni użytkowej lokalu ustawodawca zalicza powierzchnię wszystkich znajdujących się w lokalu pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania. W ustawie powyższej nakazuje się dokonywanie obmiarów powierzchni użytkowej w świetle wyprawionych ścian, czyli z tynkami a także zgodnie z polską Normą. W ustawie o podatku od spadków i darowizn z dnia za powierzchnię użytkową budynku uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Reasumując płacąc podatek od nieruchomości do powierzchni użytkowej zaliczyć będziemy musieli powierzchnię piwnicy (niemałej zazwyczaj).Sprawa się jeszcze bardziej komplikuje, gdy weźmiemy pod uwagę fakt możliwości dobrowolnego stosowania Polskich Norm (brak obowiązku stosowania tej czy innej normy) Nie ma znaczenia teraz również rok wydania normy. I tak niekiedy spotykamy się z obmiarami powierzchni wg PN-70/B-02365 "Powierzchnia budynków...", a w innych przypadkach wg PN-ISO 9836:1997 "Właściwości użytkowe w budownictwie..." Podstawowe różnice pomiędzy normami to: obmiar wg PN-70/B-02365 wykonuje się na poziomie 1m nad podłogą i w stanie surowym (bez tynków i okładzin), natomiast wg PN-ISO9836 na poziomie podłogi i w stanie całkowicie wykończonym, wg PN-70/B-02365 wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1mkw dolicza się do powierzchni pomieszczenia, natomiast wg PON-ISO9836 nie dolicza się. Powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy) wg PN-70/B-02365 nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia, natomiast wg PON-ISO9836 dolicza się do powierzchni pomieszczenia (wykazując powierzchnie nie nakryte i powierzchnie nakryte).Pytanie zatem: JAK OBLICZYĆ PRAWIDŁOWĄ POWIERZCHNIĘ UŻYTKOWĄ, nie ma jednej prawidłowej odpowiedzi. Wszystko zależy od przepisu, który to reguluje i rodzaju stosowanej normy. Im bardziej skomplikowany dach, tym więcej kosztują nie tylko materiały, ale także robocizna. Powstaje też sporo odpadów – nawet jeśli wybierzemy pokrycia małoformatowe, ponieważ trzeba je będzie dopasować na każdym załamaniu dachu Ile kosztuje budowa domu 150 m2? Ile wydamy na poszczególne etapy budowy? Na czym można zaoszczędzić? Kwestie te należy przemyśleć już przy wyborze projektu. Budowę domu trzeba zaplanować tak, żeby uniknąć przestojów z powodu braku pieniędzy na zakup materiałów lub wynagrodzenie ekipy budowlanej. Przestoje generują dodatkowe koszty i kłopoty, np. konieczność zabezpieczania domu lub jego elementów przed zniszczeniem. Radzimy zatem, jak dobrze skalkulować koszty budowy, by takich kłopotów uniknąć z powodu zbyt skromnego budżetu. Gdzie szukać informacji o kosztach budowy dom Orientacyjne koszty budowy możemy poznać w biurach sprzedających projekty gotowe, np. na stronie Trzeba jednak zdawać sobie sprawę z tego, że ceny podane w takich uproszczonych kosztorysach są tylko orientacyjne. Oblicza się je bowiem na podstawie średnich krajowych cen robocizny i materiałów podawanych w systemie Sekocenbud, a te nie muszą się pokrywać z rzeczywistą sytuacją na danym terenie. Domy powstają w zróżnicowanych ekonomicznie regionach o różnej dostępności fachowców bądź firm wyspecjalizowanych w budowaniu według określonej technologii. Inaczej kształtują się ceny budowy w województwie świętokrzyskim i podlaskim, gdzie są niższe niż średnie GUS-owskie i inaczej w Wielkopolsce, na Dolnym Śląsku i w Małopolsce, gdzie są wyższe. Najdrożej jest w Warszawie – inwestor ze stolicy zapłaci za robociznę 11% powyżej średniej. W praktyce różnice są jeszcze większe. Kierownikowi budowy możemy zapłacić 2 tys. zł, ale też pięć razy więcej. Wszystko zależy od zakresu prac, na jakie się z nim umówimy. Jeśli nie mamy czasu, ochoty i możliwości poznawania tajników budowy domu, lepiej zatrudnijmy osobę, która zajmie się czymś więcej niż tylko prowadzeniem dokumentacji budowy - rzetelnie przypilnuje każdego jej etapu i pomoże rozwiązywać problemy na bieżąco (można się umówić na standardowy nadzór, a później ewentualnie dopłacać za dodatkową pracę - stawki za każdą wizytę na budowie wynoszą 100-200 zł). We wszelkich uniwersalnych kalkulacjach kosztów budowy domu bierze się pod uwagę średni standard materiałów budowlanych oraz realizację budowy przez jedną firmę. Natomiast w przypadku budowy domu systemem gospodarczym koszt może być niższy o 10 do 20%. Jaka stawka VAT Ważne jest też, że w kosztorysach są podawane ceny netto, a dodanie do nich VAT radykalnie zmienia ostateczną kwotę. Dla większości prac budowlanych może być zastosowana stawka 8%, ale jeśli zdecydujemy się samodzielnie kupować materiały, VAT na nie wyniesie 23%. Analizując koszty budowy domu widoczne w ofercie projektów gotowych, zwłaszcza tych, które cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów, trzeba brać pod uwagę, że mogą być od dłuższego czasu nieaktualizowane. Za dobre źródło informacji o kosztach budowy możemy uznać prowadzone przez inwestorów dzienniki budowy na forach internetowych, np. oraz grupy budujących domy według projektów gotowych na Facebooku. Warto tam zadawać pytania o realne wydatki, bo wielu budujących chętnie o nich opowiada. Ceny w budownictwie nieuchronnie rosną W 2019 r. stopniowo drożały materiały budowlane oraz koszty robocizny. Główny Urząd Statystyczny wyliczył, że produkcja budowlano-montażowa w październiku była droższa o 0,3% niż we wrześniu tego samego roku i aż o 3,2% w odniesieniu do października poprzedniego roku. GUS wyliczył również, że w pierwszym kwartale 2019 r. metr kwadratowy powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytku kosztował 4388 zł, w drugim już 4484 zł, a w trzecim 4376 zł. Nie oznacza to jednak, że mamy do czynienia ze spadkiem kosztów budowy domu. W 2018 r. ceny kształtowały się następująco: I kwartał – 4132 zł, II – 4294 zł, III – 4385 zł i IV kwartał – 4139 zł. Widać więc, że koszty budowy domu, choć się wahały, to z roku na rok wzrosły i należy się spodziewać, że wkrótce będą jeszcze wyższe. Pierwszy powód to rosnący koszt robocizny. Drugi: już od początku 2021 r. nowo budowane domy będą musiały spełniać ostrzejsze niż teraz wymagania w zakresie izolacyjności cieplnej przegród budowlanych i wskaźnika zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną EP - zgodnie z dyrektywą Unii Europejskiej inwestorzy będą zobowiązani przez państwo do budowania domów w standardzie wysoce energooszczędnym. Specjaliści szacują, że to podniesie koszt budowy domu o 10% i to bez uwzględnienia inflacji. Warto zamówić kosztorys inwestorski Elementem dokumentacji projektowej jest tak zwany ślepy kosztorys. Nie ma w nim cen, bo służy do przekazania go do wypełnienia firmom budowlanym, by porównać ich oferty. Natomiast kosztorys inwestorski to dokument, który umożliwia poznanie, ale i kontrolowanie kosztów budowy. W nim również przyjmuje się średnie ceny, ale zawsze aktualne na dany kwartał. Są w nim wyliczone rzeczywiste ilości potrzebnych materiałów, sprzętu i robocizny, a w przypadku ostatniego składnika bierze się pod uwagę ceny z danego województwa. Kosztorys ten daje więc inwestorowi aktualną i szczegółową wycenę budowy domu, tyle że nadal na podstawie średnich cen, które w przypadku wielu materiałów mogą się różnić od rzeczywistych, a na pewno nie uwzględniają promocji i zniżek, jakie czasem oferują lokalne hurtownie w zamian za zakup w nich wszystkich materiałów. Wydatek na kosztorys inwestorski warto ponieść, gdy jest już gotowa ostateczna dokumentacja projektowa budynku, czyli np. po adaptacji projektu gotowego do działki i oczekiwań inwestora. Przydaje się nie tylko do poznania kosztów budowy, ale także do porównania ofert wykonawców i wyboru najlepszej oferty. Dzięki kosztorysowi inwestorskiemu mamy też możliwość łatwego rozliczenia wykonawców ze zużytych materiałów oraz kontrolowania wydatków. W przypadku zakupu kosztorysu inwestorskiego do projektu gotowego jest to dodatkowy wydatek rzędu 350 zł. Kosztorys do projektu realizowanego na indywidualne zamówienie kosztuje zwykle około 1 tys. zł. Ile kosztują poszczególne etapy budowy domu? Autor: Niezawodny - wariant II - Murator M236b. Według kosztorysu całkowity koszt jego budowy to 404 935 zł (ceny wg Sekocenbud) Link: Sprawdź szczegóły projektu >>> Koszt budowy domu 150 m2 Jako przykład do obliczeni kosztów budowy domu 150 m2 posłużył nam projekt Niezawodny - wariant II z kolekcji projektów gotowych Muratora (Niezawodny - wariant II – Murator M236b). To dom parterowy z użytkowym poddaszem o powierzchni całkowitej 158,4 m2. Powierzchnia użytkowa wynosi 88,5 m2. Zaaranżowano na niej 5 pokoi, 2 łazienki, kuchnię i spore pomieszczenie gospodarcze. W projekcie domu przewidziano żelbetowe ławy fundamentowe, ściany z betonu komórkowego, strop gęstożebrowy Teriva, drewnianą konstrukcję dachu, pokrycie z dachówki ceramicznej, izolację cieplną ścian ze styropianu grubości 16-18 cm, a połaci dachowych z wełny mineralnej grubości 30 cm, wykończenie elewacji tynkiem cienkowarstwowym i częściowo panelami drewnopodobnymi. W tabelach przedstawiamy skróconą wersję szczegółowego kosztorysu budowy domu, z aktualnymi cenami wg Sekocenbudu. Jedynie koszt instalacji został obliczony na podstawie wskaźników cenowych, więc jest orientacyjny. Murator M236b - koszt budowy stanu zerowego Robocizna [zł] Materiały [zł] Razem [zł] Roboty ziemne - bez wywiezienia ziemi z wykopów 1121 0 1121 Fundamenty - podkłady, ławy, stopy, ściany fundamentowe 7113 12 989 20 102 Izolacja fundamentów 2276 1886 4162 Zasypanie wykopów przy fundamentach 2639 0 2639 Podkłady pod posadzki na gruncie w budynku 5980 2753 8734 Schody zewnętrzne - wejściowe i na tarasie oraz podesty żelbetowe 9731 5050 14 781 Suma wydatków 28 860 22 679 51 539 Murator M236b - koszt budowy stanu surowego otwartego Robocizna [zł] Materiały [zł] Razem [zł] Ściany murowane nośne - zewnętrzne i wewnętrzne - parter 7498 10 589 18 087 Kominy 2314 13 371 15 685 Stropy i gzymsy 12 526 13 782 26 308 Schody wewnętrzne żelbetowe 3189 906 4095 Dach - konstrukcja 4364 6905 11 269 Dach - pokrycie i izolacja 5375 16 679 22 054 Dach - obróbki, rynny, rury spustowe 2579 11 593 14 172 Suma wydatków 37 845 73 825 111 670 Murator M236b - koszt budowy od stanu surowego otwartego do zamkniętego Robocizna [zł] Materiały [zł] Razem [zł] Ścianki działowe 3198 3850 7049 Posadzka na parterze na gruncie - izolacje i szlichty 4515 7221 11 736 Posadzka na piętrze- izolacje i szlichty 3503 2980 6483 Stolarka okienna 4711 16 666 21 377 Stolarka drzwiowa - drzwi zewnętrzne 526 8713 9240 Suma wydatków 16 454 39 431 55 885 Murator M236b - koszt wykończenia wewnętrznego Robocizna [zł] Materiały [zł] Razem [zł] Izolacja cieplna dachu nad poddaszem 952 5 084 6 036 Okładzina poddasza z płyt gipsowo-kartonowych 9121 3821 12 942 Tynki wewnętrzne, malowanie i okładziny ceramiczne 16 125 6212 22 338 Posadzki - wykończenie 5485 19 793 25 278 Stolarka drzwiowa wewnętrzna i ślusarka 1842 10 750 12 592 Suma wydatków 33 525 45 661 79 186 Murator M236b - koszt wykończenia zewnętrznego Robocizna [zł] Materiały [zł] Razem [zł] Elewacja 21 630 22 035 43 665 Posadzki na tarasie parteru, schodach zewnętrznych i na tarasach 3696 5378 9073 Suma wydatków (wykończenie zewnętrzne) 25 326 27 412 52 738 Murator M236b - wskaźnikowa wycena kosztów instalacji Rodzaj instalacji Wskaźnik cenowy [zł/m2] Koszt [zł] Instalacja wodociągowa wew. od wodomierza 62 7352 Instalacja kanalizacyjna wewnętrzna 87 10 309 Instalacja wewnętrzna 200 23 602 Instalacje elektryczne 107 12 654 Suma wydatków 53 917 Autor: redakcja Taki udział w koszcie całkowitym mają poszczególne etapy budowy Niezawodnego wariant II (Murator M236b) Koszty budowy a rozwiązania projektowe Już pierwszy rzut oka na rysunki z projektu budowlanego pozwala wyciągnąć ważne wnioski dotyczące kosztów budowy domu. Na koszt budowy domu bardzo duży wpływ mają jego wielkość, kształt, technologia budowy oraz to, czy jest parterowy, z poddaszem użytkowym, czy piętrowy i czy ma piwnice. Efektywna budowa domu w systemie Ytong Najtaniej zbudujemy dom o zwartej bryle zbliżonej do sześcianu lub prostopadłościanu, przykrytej prostym dachem dwuspadowym lub płaskim. Wynika to z najkorzystniejszego stosunku powierzchni zabudowy do uzyskanej kubatury - uzyskujemy dużą przestrzeń wewnętrzną mimo użycia względnie niewielu materiałów do budowy. Bardziej skomplikowana bryła uatrakcyjnia budynek, ale zwiększa jego koszt, bo wymaga bardziej skomplikowanego fundamentowania, wzniesienia większej liczby ścian i trudniejszej do wykonania więźby dachowej. Wiele osób jest przekonanych, że z dwóch domów o tej samej powierzchni netto ten z użytkowym poddaszem będzie tańszy od piętrowego, ale nie zawsze tak jest. Dom z poddaszem ma mniejszą powierzchnię ścian zewnętrznych, ale też mniejszą powierzchnię użytkową. Przeczytaj też: Jak obliczyć powierzchnie na poddaszu: powierzchnia użytkowa a netto >>> Budowę domu piętrowego podrażają wyższe koszty budowy ścian zewnętrznych, ich ocieplenia i tynków, lecz oszczędza się na więźbie i izolacji dachu. Droższe może się okazać wykończenie i aranżacja pomieszczeń pod skosami, bo trudno do tego użyć standardowych mebli. Dlatego w ostatecznym rozrachunku koszt metra kwadratowego pełnowartościowego piętra nierzadko okazuje się mniejszy niż poddasza. Bardzo kosztowne bywają elementy urozmaicające bryłę budynku takie jak balkon, ryzalit, wykusz, lukarna. Balkony służą głównie do wietrzenia pościeli. Warto za to płacić kilkanaście tysięcy złotych? Okna łukowe lub o innym nietypowym kształcie kosztują nawet 30-40% więcej niż prostokątne. Skomplikowany, wielopołaciowy dach z wolim oczkiem pochłonie nawet 40% kosztów całej budowy. Wiata garażowa zamiast garażu w bryle budynku to zysk blisko 60 tys. zł. O prawie 30% więcej zapłacimy za dom z podpiwniczeniem. Po pierwsze – wykop. Cena usługi operatora koparki zależy od wielu czynników, w tym: poziomu wód gruntowych i rodzaju gleby. W przypadku koparko-ładowarki ceny wahają się od 120 do 180 zł/h, a gdy się okaże, że potrzebny jest ciężki sprzęt gąsiennicowy, cena będzie mniej więcej o połowę wyższa. Po drugie – koszt wykonania izolacji przeciwwilgociowej. Jeśli podłoże jest bardzo spoiste (np. gliniaste), trzeba jeszcze doliczyć cenę drenażu wokół budynku i ewentualnego wykopania płytkiej studni, do której jest odprowadzana woda. Zaskakująco wysokie mogą być koszty wykonania wszelkich niestandardowych rozwiązań, na które w pierwszej chwili łatwo nie zwrócić uwagi. Na przykład półokrągłe schody przed wejściem. Wymagają pracochłonnego docinania płytek i generują dużo odpadów materiałowych, więc będą kosztować nawet o kilka tysięcy złotych więcej niż proste. Autor: Andrzej Szandomirski Podpiwniczenie zwiększa koszt budowy domu przeciętnie o jedną trzecią, na działce z wysokim poziomem wód gruntowych jest jeszcze drożej Koszty budowy dom 150 m2: na czym zaoszczędzić Całkowicie zrozumiałe jest szukanie oszczędności przy budowie domu – skoro można zrobić coś taniej, to dlaczego nie? Jednak taniej nie powinno oznaczać gorzej. Zacznijmy od tego, na czym na pewno nie warto oszczędzać. Stan surowy najlepiej zlecić jednej firmie budowlanej z rekomendacjami. Kolejne ekipy będą tańsze, gdy zastaną ściany proste, dach symetryczny i idealnie wyprowadzone otwory okienne. Nowoczesne okna i drzwi, na które wydajemy mniej więcej 10% kwoty przeznaczonej na całą budowę, nierzadko wymagają specjalistycznego montażu, który powinna przeprowadzić przeszkolona ekipa. Lepiej nie zastępować jej pomocnikami murarza. To samo dotyczy budowy więźby i układania pokrycia dachowego – do tego zatrudniamy cieśli i dekarzy. Zastosowanie systemowych rozwiązań, które mogą być droższe od tradycyjnych, również przyczynia się do oszczędności polegających na tym, że dach przez długie lata nie wymaga naprawy. Dotyczy to tak naprawdę wszystkich elementów budynku. Na czym warto zaoszczędzić budując dom? Trzymajmy się warunków i ustaleń dotyczących wymagań, jakie musi spełniać dom, który chcemy wybudować. To my się dopasowujemy do obowiązującego prawa i wytycznych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Lepiej nie liczyć na to, że uda się kogoś przechytrzyć, bo grozi to poważnymi konsekwencjami finansowymi. Dobre przygotowanie się do budowy, czyli zapewnienie finansowania i płynności finansowej, a potem trzymanie się kosztorysu oraz harmonogramu budowy to również mniejsze wydatki. Jeśli chcemy zbudować dom tanio, wybierzmy znane technologie i łatwo dostępne materiały. Popularne, więc także tanie, są technologia murowa i ściany dwuwarstwowe. Ponieważ są najczęściej wybierane, nie ma problemów ze znalezieniem znających je wykonawców, więc ich stawki za robociznę nie są wygórowane. Ściany dwuwarstwowe są mniej więcej o połowę tańsze od trójwarstwowych, a ze względu na wymagania dotyczące współczynnika przenikania ciepła, niekoniecznie droższe od jednowarstwowych. Jednak największe pole do oszczędności mamy na etapie wyboru materiałów do wykończenia wnętrz i wyposażenia. Jeśli brakuje nam pieniędzy, zastanówmy się, z czego jesteśmy w stanie zrezygnować. Panele nigdy nie będą parkietem, ale kosztują mniej i można znaleźć modele zarówno ciche, jak i bardzo trwałe. Tanie panele trójwarstwowe kosztują około 50 zł/m2 i można ułożyć je samodzielnie. Parkiet egzotyczny to wydatek nawet 300-400 zł/m2, a za montaż płaci się jeszcze co najmniej 100 zł/m2. Łazienkę można wyposażyć i elegancko wykończyć za 10 tys. zł, ale w tej cenie na pewno nie będzie w niej marmuru i pozłacanej armatury. Proste schody żelbetowe wykończone płytkami gresu lub drewnem będą kosztować 12 000-15 000 zł. Za ozdobione rzeźbionymi balustradami ręcznie wykonanymi przez stolarza zapłacimy dwa razy więcej. Wielopłaszczyznowe, podwieszane sufity robią wrażenie, zwłaszcza jeśli się je odpowiednio podświetli. Gdy z nich zrezygnujemy i zamiast tego zastosujemy tradycyjne oprawy oświetleniowe, w kieszeni zostanie nam zapewne kilkanaście tysięcy złotych. Sprawdź koszty budowy poszczególnych etapów Cennik budowy fundamentów: kosztorys >>> Ile kosztują ściany konstrukcyjne >>> Koszty wykonania stropu: ceny materiałów i robocizny >>> Koszt dachu. Ceny krycia i kosztorysy dachów >>> Koszty ocieplenia domu. Ile zapłacimy za wełnę mineralną i styropian >>> Koszt ocieplenia poddasza >>> Ile kosztuje elewacja? Cennik >>> Powierzchnia użytkowa jest jednym ze wskaźników powierzchniowych opisujących ukształtowanie powierzchniowo-przestrzenne budynku. Wskaźniki powierzchniowe określają różne rodzaje powierzchni, jakie mogą być wydzielone w budynku oraz ich wzajemne relacje. Mogą to być również powierzchnie zajmowane fizycznie przez elementy budowlane, zarówno ściany, jak i elementy ograniczające typu balustrady. Poszczególne rodzaje powierzchni zdefiniowane są w Polskich Normach (PN), które także podają zasady ich obliczania. Pomimo że PN nie są obowiązujące, to wskazane jest stosowanie przyjętej w nich terminologii, a w przypadkach potrzeby określenia innego rodzaju powierzchni, niewystępującego w normie, nadawanie jej nazwy własnej. W zależności od potrzeb wskaźniki powierzchniowe wykorzystywane są również w ustawach i rozporządzeniach. Obecnie w zbiorze norm PKN znajdują się normy: – PN-B-02365:1970 Powierzchnie budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru. – PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. – PN-ISO 9836:2015-12 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Normy PN-B-02365:1970 i PN-ISO 9836:1997 mają status norm wycofanych nadany przez PKN. Mimo to wszystkie trzy normy są – pod względem formalnym – dokumentami normalizacyjnymi o równorzędnym znaczeniu. Rys. 1 Rodzaje powierzchni wg PN-B-02365:1970 i PN-ISO 9836:1997 Normy PN-ISO, stanowiące wdrożenie norm międzynarodowych ISO o tym samym tytule i numerze, wprowadziły istotne zmiany w dotychczasowym – opartym na postanowieniach PN-B-02365 – sposobie określania powierzchni wydzielanych w budynku. Do zmian tych należy zaliczyć: – przyjmowanie wymiarów przegród w stanie wykończonym, a nie jak poprzednio – w stanie surowym; – wprowadzenie rozróżnienia kondygnacji lub ich części ze względu na charakter techniczny wydzielających je elementów budowlanych (obudowy), tj.: – pomieszczenia przekryte stropami i zamknięte ze wszystkich stron ścianami na pełną wysokość kondygnacji, np. pokoje, kuchnie, łazienki, – przestrzenie przekryte stropami, zamknięte tylko z niektórych stron ścianami na pełną wysokość kondygnacji, a z pozostałych stron ograniczone jedynie elementami budowlanymi, takimi jak np. balustrady; przykładem takich przestrzeni są loggie, – przestrzenie nieprzekryte stropami, ale ograniczone ścianami lub elementami budowlanymi, takimi jak np. balustrady; przykładem takich przestrzeni są balkony i tarasy; – przyjmowanie wymiarów w poziomie posadzki, a nie – jak dotychczas – na wysokości 1 m ponad jej poziomem; – wprowadzenie wymagania oddzielnego obliczania powierzchni o zróżnicowanej wysokości w obrębie budynku/kondygnacji, a nie jak dotychczas (w PN-B-02365) częściowa redukcja tej powierzchni lub jej całkowite pomijanie w zależności od wysokości pomieszczenia; – wprowadzenie – wyłącznie w PN-ISO 9836:2015 – dodatkowego podziału powierzchni użytkowej i powierzchni ruchu poprzez wydzielenie z nich powierzchni nieużytecznych ze względów funkcjonalnych, czyli powierzchni „nienadających się do wykonywania tam niektórych czynności ani do jej umeblowania, wyposażenia lub poruszania się po niej” albo powierzchni, które „powinny pozostać wolne ze względu na wymagania przepisów techniczno-budowlanych lub warunków umów cywilno-prawnych”; – wprowadzenie – również wyłącznie w PN-ISO 9836:2015 – terminu „powierzchnia nieużyteczna ze względów konstrukcyjnych”, czyli powierzchni „nienadających się do wykonywania tam niektórych czynności ani do jej umeblowania, wyposażenia lub poruszania się po niej”. Rys. 2 Podział powierzchni użytkowej wg PN-B-02365:1970 i PN-ISO 9836:1997 Wymienione różnice zasad obliczania wskaźników powierzchniowych między normami PN-ISO i PN-B wskazują, że normy PN-ISO są normami pozwalającymi na bardziej precyzyjne pod względem technicznym scharakteryzowanie budynku, a przede wszystkim znajdujących się w nim lokali mieszkalnych bądź lokali użytkowych. Wykazanie np. powierzchni użytkowej oddzielnie dla różnych funkcyjnie części budynku i dla pomieszczeń o różnych wysokościach uwidocznia jednoznacznie różnice w ocenie technicznej całego budynku lub też znajdujących się tam lokali. Jednak, pomimo upływu ponad 15 lat od wprowadzenia pierwszej normy PN-ISO, nadal stwarzają one użytkownikom wiele problemów, które wynikają przede wszystkim z faktu, że normy PN-ISO mają charakter opisowy. Wiele postanowień jest nieostrych, nieprecyzyjnych, trudnych do jednoznacznego zinterpretowania, wprowadzono także nowe pojęcia związane z architektonicznym kształtowaniem obiektu budowlanego (przestrzenie otwarte, nie w pełni zamknięte, powierzchnie użytkowe nieużyteczne z różnych względów itp.). Mimo to norma PN-ISO 9836:1997 jest doceniona w środowisku budowlanym, o czym świadczy wprowadzenie jej do rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. W artykule przedstawiono w sposób ogólny różnego rodzaje powierzchnie budynku występujące w normach oraz ich wzajemne zależności, a szerzej omówiono jedynie zagadnienia związane z powierzchnią użytkową. Rodzaje wskaźników powierzchniowych Powierzchnia całkowita i jej podział Zarówno w normie PN-B, jak i w normach PN-ISO występują, z pewnymi drobnymi różnicami, identyczne rodzaje wskaźników powierzchniowych (rodzajów powierzchni). Podstawową powierzchnią charakteryzującą cały budynek jest jego powierzchnia całkowita stanowiąca sumę powierzchni poszczególnych kondygnacji mierzonych po obrysie zewnętrznym ścian. Dalszy podział tej powierzchni i zależność między różnymi rodzajami powierzchni (w tym wydzielenie powierzchni użytkowej), wraz z ich symbolami, pokazano na rys. 1. Należy zwrócić uwagę, że w kilku przypadkach identyczność poszczególnych wskaźników powierzchniowych dotyczy wyłącznie nazwy, a nie zasad ich ustalania, bo te w różny sposób definiują poszczególne normy. Oczywiście skutkuje to różnicami w wartościach liczbowych obliczanego rodzaju powierzchni, co pokazano w publikacji „Powierzchnie i kubatury budynku. Zasady pomiarów i obliczania” (Oficyna Wydawnicza Polcen, Warszawa 2017). Rys. 3 Podział powierzchni użytkowej Pu na powierzchnię nieużyteczną ze względów funkcjonalnych Puf i powierzchnię dostępną dla użytkowników Pud, wg PN-ISO 2015 Dodatkowe podziały powierzchni użytkowej Podział wg norm PN-B-02365:1970 i PN-ISO 9836:1997 Powierzchnia użytkowa jest to powierzchnia przeznaczona do zaspokajania potrzeb bezpośrednio związanych z użytkowaniem (funkcją) budynku lub jego części. Powierzchnię użytkową można obliczać zarówno dla całego budynku, poszczególnych jego kondygnacji, jak również wydzielonych lokali użytkowych lub mieszkalnych. Jest ona dzielona na powierzchnię użytkową podstawową i powierzchnię użytkową pomocniczą, co przedstawiono na rys. 2. Zaliczenie powierzchni do powierzchni użytkowej podstawowej lub powierzchni użytkowej pomocniczej zależy od przeznaczenia budynku. Ułatwieniem w tym względzie są podane w normie PN-ISO 2015 przykłady przeznaczenia pomieszczeń w budynkach. Pomocne mogą być również określenia przyjęte w normie PN-B. Definicje powierzchni podstawowej i powierzchni pomocniczej są następujące: – powierzchnia użytkowa podstawowa (Pu,pod) – część powierzchni użytkowej przeznaczona do zaspokajania podstawowych potrzeb wynikających z funkcji budynku lub jego wydzielonej części, np.: w budynku mieszkalnym – pokoje, w budynkach przemysłowych – powierzchnie do celów produkcyjnych, w budynkach szkolnych – pomieszczenia do nauki; – powierzchnia użytkowa pomocnicza (Pu,pom) – część powierzchni użytkowej przeznaczona do zaspokajania pomocniczych potrzeb wynikających z funkcji budynku i niewchodzących w zakres potrzeb podstawowych, np.: w budynku mieszkalnym – łazienki, w budynku przemysłowym – pomieszczenia administracyjne, w budynkach szkolnych – pokoje dla nauczycieli, pomieszczenia administracyjne. Do powierzchni tej należy także zaliczać powierzchnie balkonów, loggii i tarasów. Rys. 4 Ograniczenie funkcjonalności fragmentu pokoju położonego między pilastrami przez ich ingerencję w pomieszczenie W odniesieniu do lokali mieszkalnych podział powierzchni użytkowej na powierzchnię użytkową podstawową i powierzchnię użytkową pomocniczą ma niewielkie znaczenie praktyczne, ponieważ wskaźniki powierzchniowe, a także opłaty wynikające z użytkowania lokali związane są z powierzchnią użytkową traktowaną globalnie. Jest to podejście praktyczne, bo np. w pokoju z aneksem kuchennym nie zawsze jest możliwe precyzyjne określenie podziału powierzchni na podstawową (część urządzona w sposób charakterystyczny dla pokoju dziennego lub sypialni) i pomocniczą (część wyposażona w urządzenia kuchenne). Podział wg normy PN-ISO 9836:2015 Podczas eksploatacji budynku mogą wystąpić sytuacje istotnego ograniczenia w sposobie zagospodarowywania pewnej części powierzchni użytkowej, czyniące z niej de facto powierzchnię zupełnie nieużyteczną w powszechnym rozumieniu tego słowa. Wiele zależy od sposobu ukształtowania (aranżacji) powierzchni, jak też od wyposażenia i elementów instalacji znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie. Uznano, że powierzchnia nieużyteczna powstaje z powodu pewnych właściwości funkcjonalnych, jakim cechują się rozwiązania techniczne przyjęte w budynku, uniemożliwiające swobodne wykorzystanie części powierzchni użytkowej kondygnacji. W związku z powyższym w PN-ISO 2015 rozróżniono dwie grupy przyczyn powodujących występowanie powierzchni nieużytecznej, a mianowicie: przyczyny o charakterze funkcjonalnym i przyczyny o charakterze konstrukcyjnym. Powierzchnia nieużyteczna ze względów funkcjonalnych jest to część powierzchni budynku, fizycznie niezajętej przez jego elementy, która nie jest jednak w pełni użyteczna w związku z brakiem możliwości wykonywania tam niektórych czynności, lub jej umeblowania, wyposażenia czy też poruszania się po niej. Rys. 5 Zasady redukcji powierzchni pomieszczeń o zróżnicowanej wysokości Należy zwrócić uwagę, że tak zdefiniowana powierzchnia nieużyteczna ze względów funkcjonalnych nie zmniejsza formalnie powierzchni użytkowej, lecz jest jedynie traktowana jako jej część składowa, powodująca wydzielenie tzw. powierzchni użytkowej dostępnej dla użytkowników (rys. 3). W normie podano również w formie graficznej przykłady ustalania powierzchni nieużytecznej ze względów funkcjonalnych. Natomiast brak jest jakiegokolwiek rozwinięcia zasad dotyczących ustalania powierzchni nieużytecznej ze względów konstrukcyjnych. W każdym z pomieszczeń mogą wystąpić fragmenty powierzchni, które muszą – z różnych względów – pozostać wolne, np. pod grzejnikami, między otwartymi skrzydłami drzwiowymi a ścianą prostopadłą do tej, w której osadzone są drzwi. Istotny jest również kształt elementów budowlanych wydzielających powierzchnię użytkową, np. okrągłe słupy czy zaokrąglone ściany mogą uniemożliwiać w pełni racjonalne wykorzystanie powierzchni podłogi, rozumiane przez pryzmat efektywności jej zagospodarowania (np. względnie logicznego ustawienia umeblowania). Do grupy innych „przeszkód”, nie o fizycznym charakterze, lecz uniemożliwiających pełne wykorzystanie powierzchni użytkowej, można zaliczyć chociażby konieczność zapewnienia dostępu do urządzeń i instalacji technicznych znajdujących się w ścianach, stropach (podłogach) lub sufitach podwieszanych. Na ogół wgląd do tych urządzeń i instalacji jest zapewniany przez zamykane otwory rewizyjne, do których się powinno zagwarantować nieskrępowany dostęp. Należy się także liczyć z koniecznością zapewnienia dojść technologicznych do urządzeń i instalacji, umożliwiających ich doraźną naprawę, remont bądź nawet wymianę. Do powierzchni nieużytecznej ze względów funkcjonalnych zaliczyć należy także powierzchnie, których użytkowanie jest ograniczone przepisami techniczno-budowlanymi albo warunkami umów cywilnoprawnych. Przykładem wydzielenia powierzchni użytkowej nieużytecznej ze względów funkcjonalnych, wybranym z PN-ISO 2015, mogą być słupy, pilastry lub inne pionowe elementy budynku wpływające na wykorzystanie powierzchni użytkowej. Powierzchnia między tymi elementami budowlanymi lub między nimi a ścianą jest powierzchnią o wymiarach lub kształcie uniemożliwiającym jej efektywne wykorzystanie na potrzeby umeblowania bądź pełnienia funkcji użytkowych, co czyni ją praktycznie bezużyteczną (rys. 4). Powierzchnia dostępna dla użytkowników (rys. 3) jest to powierzchnia użytkowa bądź powierzchnia ruchu zmniejszona o powierzchnię nieużyteczną ze względów funkcjonalnych. Można więc przyjąć, że jest to część powierzchni użytkowej bądź powierzchni ruchu, której użytkowanie nie jest w żaden sposób ograniczone. Obliczanie powierzchni dostępnej dla użytkowników dotychczas nie było stosowane w Polsce, a norma PN-ISO 2015 jest mało precyzyjna w tym względzie. Zdaniem autorów wymaga to odpowiedniego czasu umożliwiającego zdobycie doświadczenia w tym nowatorskim sposobie obliczania wskaźników powierzchniowych. Zasady obmiaru i obliczania powierzchni użytkowej W przypadku obliczania powierzchni użytkowej wg PN-B wymiary liniowe powinny się odnosić do konstrukcji budynku w stanie surowym. Jeżeli obliczenia dotyczą budynku istniejącego, a więc obmiar dokonywany jest dla budynku w stanie wykończonym, to zachodzi konieczność dokonywania dodatkowych ustaleń grubości tynków i innych wypraw lub okładzin występujących na elementach pionowych ograniczających powierzchnię użytkową. Natomiast wg PN-ISO wymiary liniowe przyjmuje się dla budynku w stanie wykończonym. Powierzchnie płaszczyzn poziomych określa się zgodnie z wymiarami rzeczywistymi, a powierzchnie płaszczyzn nachylonych mierzy się na ich rzutach na umowną płaszczyznę poziomą. Pole powierzchni podaje się w metrach kwadratowych z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku. Wnęki podokienne przeznaczone na grzejniki usytuowane zarówno w ścianach zewnętrznych, jak i ewentualne wnęki w ścianach wewnętrznych nie są wliczane do powierzchni użytkowej. Tak samo jak przejścia drzwiowe i otwory okienne, których powierzchnie się zalicza do powierzchni konstrukcji. W przypadku zróżnicowania w pomieszczeniach poziomu posadzki powierzchni występujących wówczas stopni nie odlicza się od powierzchni użytkowej tych pomieszczeń. Przy obliczaniu wg normy PN-B powierzchni pomieszczeń o zmiennej wysokości (co występuje przy stropach/ścianach pochyłych) zalicza się w ograniczonym zakresie w zależności od wysokości h mierzonej w świetle (rys. 5), tj.: – 100%, gdy h ≥ 2,20 m (część A), – 50%, gdy 1,40 ≤ h < 2,20 m (części B), – 0%, tj. całkowicie się pomija, gdy h < 1,40 (części C). Normy PN-ISO nakazują natomiast oddzielne obliczanie i wykazywanie powierzchni o zróżnicowanych wysokościach. Ewentualne zaliczenie pewnej części (procentu) tej powierzchni do powierzchni użytkowej wykracza poza ustalenia normy, co oznacza, że powinno to być uzgadniane między zainteresowanymi stronami. Nie ma przeszkód, aby przyjmować zasady określone w PN-B. W odniesieniu do budynków mieszkalnych zasady obmiaru powierzchni użytkowej pomieszczeń o zróżnicowanej wysokości zostały jednoznacznie ustalone w art. 2 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Przy dokonywaniu obmiaru należy zdawać sobie sprawę, że wymagania normalizacyjne są bardzo ogólne, a w praktyce w budynkach występują różne rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe (np. pilastry, ryzality, wnęki, cokoły), które mogą mieć istotny wpływ na wielkość powierzchni użytkowej. Wymaga to więc indywidualnego podejścia i dużej praktyki budowlanej. Wiele takich przypadków opisano w literaturze przedmiotu. dr inż. Andrzej Pogorzelski mgr inż. Jan Sieczkowski

budynek o powierzchni uzytkowej 150m2